Tồn kho BĐS: Xu hướng giảm có bền vững?
Chỉ số hàng tồn kho trên thị trường bất động sản (BĐS) giảm mạnh là tín hiệu vui cho các thành viên thị trường, song thực tế cho thấy con số thống kê chưa hẳn đã chính xác và với lượng cung hàng ồ ạt như hiện nay thì tồn kho BĐS luôn chực chờ tăng mạnh.
>> [Only registered and activated users can see links. Click Here To Register...]
Theo số liệu mới công bố từ Cục quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), hàng tồn kho tiếp tục xu hướng giảm. Cụ thể, tính đến cuối tháng 4/2016, giá trị tồn kho BĐS toàn thị trường còn gần 41.500 tỷ đồng, tức giảm khoảng 3.400 tỷ đồng so với tháng trước đó và giảm gần 44% so với thời điểm cuối năm 2014.
>> [Only registered and activated users can see links. Click Here To Register...]
Trong đó, lượng tồn kho nhà ở thấp tầng là 6.179 căn (tương đương khoảng 11.509 tỷ đồng); tồn kho căn hộ chung cư là 5.959 căn (tương đương khoảng 8.458 tỷ đồng); tồn kho đất nền nhà ở còn 4.957.554 m2 (tương đương khoảng 17.625 tỷ đồng) và tồn kho đất nền thương mại khoảng 1.343.818 m2 (tương đương 3.867 tỷ đồng).
>> [Only registered and activated users can see links. Click Here To Register...]
Ở góc độ nào đó, có thể nhìn nhận một cách tích cực rằng, bài toán về hàng tồn kho đã từng bước được giải quyết. Nhưng nhiều thành viên thị trường cho rằng cần phải “cắt nghĩa” sâu hơn về con số mới được công bố này.
Lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS có trụ sở tại Hà Nội đánh giá, con số danh nghĩa tuy giảm khá mạnh, song có vẻ như chưa thực sự phản ánh được tình tình thực tế của thị trường.
Tồn kho bất động sản
Lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS đánh giá, con số danh nghĩa tuy giảm khá mạnh, song có vẻ như chưa thực sự phản ánh được tình tình thực tế của thị trường
Trong hơn 2 năm qua, do được hưởng lợi từ sự phục hồi chung của thị trường nên nhiều dự án vốn đã “chết lâm sàng” nhiều năm được tái khởi động và nhờ đó hàng tồn kho cũng đã phần nào được giảm bớt. Nhưng cũng cần phải lưu ý, lượng giao dịch thành công không chỉ đến từ các dự án “tái khởi động”, mà phần lớn là các dự án mới với hạ tầng và tiện ích tốt hơn, giá cả cũng phải chăng hơn.
Theo số liệu của Bộ Xây dựng, tính đến hết năm 2015, tổng lượng giao dịch trên toàn thị trường đã tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm 2014 với khoảng 19.350 giao dịch tại Hà Nội và 18.700 giao dịch tại Tp.HCM. Song, theo thống kê từ các tổ chức nghiên cứu thị trường thì lượng mở bán mới cũng đạt tới con số 28.300 căn tại Hà Nội và khoảng 42.000 căn tại Tp.HCM. Sự chênh lệch cung - cầu này đương nhiên sẽ góp thêm vào con số hàng tồn kho. Hơn nữa, với lượng cũng tăng mạnh như hiện nay, ngay cả sức cầu vẫn tương đối bình ổn thì khả năng hấp thụ hết lượng hàng tung ra thị trường cũng là một kỳ vọng hơi quá lạc quan.
Ở một góc độ khác, ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, cần phải định ra một chuẩn mới thì mới xác định rõ được thế nào là hàng tồn kho BĐS.
Theo ông Thành, một công trình mới xây xong phần móng (nghĩa là đủ điều kiện chào bán theo luật định) nhưng chưa xây được căn hộ nào mà bán được thì không phải là giảm hàng tồn kho. Hay một chung cư xây dựng dở dang đã bán thì khi ấy mới chỉ là bán nửa thành phẩm chứ chưa gọi là thành phẩm, vì vậy cũng không thể tính là bán hàng tồn kho.
Ngoài ra, những con số thống kê mới là tổng kết từ các chủ đầu tư dự án, trong khi khối lượng khổng lồ hàng tồn đang nằm trong tay các nhà đầu tư thứ cấp thì chưa có thống kê nào. Tuy các nhà đầu tư thứ cấp đã mua nhà của các chủ dự án, song họ mua là để bán lại, do đó, nếu chưa bán được thì đó vẫn là hàng tồn.
Bởi vậy, ông Thành cho rằng, đề cập đến hàng tồn kho là phải xem sau khi xây xong căn nhà hoàn chỉnh, bán được mới trừ đi, còn đang xây dở dang thì là bán thành phẩm chứ không thể nói giảm hàng tồn kho.
