"Loạn" số liệu nguồn cung biệt thự, nhà phố

Trong khi Savills cho rằng so với quý trước, quý I/2016 nguồn cung phân khúc biệt thự/nhà phố tại Tp.HCM đã tăng thêm 7% thì Jones Lang LaSalle (JLL) lại đưa ra nhận định hoàn toàn trái ngược. Theo đó, JLL ghi nhận nguồn cung mới của phân khúc biệt thự, nhà phố đã giảm đến 33%.

Cụ thể, trong báo cáo thị trường mới nhất của mình, Savills cho biết quý I vừa qua thị trường Tp.HCM có gần 740 căn biệt thự/nhà phố đến từ 10 dự án vừa chính thức mở bán. Nhờ số lượng dự án mới này mà tổng nguồn cung sơ cấp của thành phố đã lên đến 2060 căn, tăng 7% so với quý IV/2015 và 86% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, cũng cùng một phân khúc, JLL lại cho rằng, quý vừa rồi nguồn cung biệt thự, nhà phố mới của Tp.HCM chỉ vào khoảng 279 căn, giảm 26% so với quý IV/2015. Con số này hoàn toàn trái ngước với thống kê trước đó mà Savills đã đưa ra.

Không chỉ khác nhau về thông số nguồn cung mới, các số liệu báo cáo còn thiếu đồng nhất về tổng lượng giao dịch mà thị trường Tp.HCM đạt được. Tuy cùng khẳng định lượng giao dịch biệt thự, nhà phố tại Tp.HCM đang giảm rõ rệt nhưng mức giảm bao nhiêu thì lại hoàn toàn thiếu tương đồng. Trong lúc JLL cho rằng quý vừa rồi Tp.HCM chỉ tiêu thụ được 266 căn, giảm 33% so với quý trước thì con số này của Savills là 456 căn và chỉ giảm 23% so với quý trước.
>> [Only registered and activated users can see links. Click Here To Register...] cu e4 yen hoa[/URL]
nguồn cung biệt thự
Biểu đồ thể hiện nguồn cung phân khúc biệt thự & liền kề quý I/2016 của Savills

Dù chưa thể khẳng định độ chính xác của các số liệu thống kê trên nhưng theo kết quả khảo sát của Batdongsan.com.vn, nguyên nhân thực tế dẫn đến sự suy giảm lượng giao dịch nhà phố, biệt thự của Tp.HCM trong quý vừa qua không bắt nguồn từ sự thiếu hụt nguồn cầu mà nguyên nhân chính xuất phát từ sự thiếu hụt nguồn cung, nhất là nguồn cung nhà phố giá rẻ.

Cụ thể, khảo sát của Batdongsan.com.vn tại nhiều đơn vị phân phối uy tín cho thấy, trong quý vừa rồi, nguồn cung phân khúc đất nền, nhà phố tại Tp.HCM chủ yếu tập trung ở khu vực các quận Nhà Bè (134 căn), quận 9 (101 căn) và Bình Chánh (27 căn). Khu Nam cũng đang có một số dự án mới được triển khai nhưng đa phần là dự án biệt thự, nhà phố cao cấp và số lượng cũng hạn chế hơn so với cuối năm trước. Đáng chú ý, địa bàn quận Gò Vấp ghi nhận nguồn cung biệt thự tăng mạnh chủ yếu từ các dự án mới của Cityland với giá bán thấp nhất cũng từ 5 tỷ/căn. Một số quận thuộc khu Tây như Hóc Môn, Củ Chi, Bình Tân, nơi quỹ đất còn nhiều và tương đối đa dạng thì tốc độ phát triển hạ tầng còn chậm, thiếu tiềm năng phát triển trong ngắn hạn nên nhà đầu tư không thực sự hứng thú. Đối với những khách hàng có nhu cầu mua định cư, nhà đất giá rẻ ở khu Tây là dòng sản phẩm khá hấp dẫn nhưng số lượng dự án được quy hoạch hoàn chỉnh, pháp lý minh bạch thì lại không nhiều. Khu vực này hiện xuất hiện những giao dịch nhà đất tự do, các sản phẩm đất thổ cư phân lô, đất nông nghiệp được chào bán rầm rộ ngay cả khi chưa hoàn thiện pháp lý. Nỗi lo thiếu hụt nguồn cung và nguy cơ ngày càng bị đẩy xa ra khỏi khu trung tâm khiến nhiều người bất chấp rủi ro vẫn tậu mua nhiều mảnh đất tách thửa chưa có sổ hồng sổ đỏ riêng biệt. Thậm chí đất nông nghiệp nằm trong diện xét duyệt lên thổ cư cũng được bán với giá cao hơn rất nhiều giá trị thực.

Từ diễn biến trên, rất có thể trong các quý tới đây thị trường đất nền, nhà phố tại Tp.HCM sẽ phải đối mặt với thực trạng thiếu nguồn cung mới. Trong đó, nhà phố giá rẻ sẽ thiếu cung trầm trọng nhất. Theo số liệu báo cáo của một số đơn vị tư vấn, nếu năm 2014, số lượng nhà phố giá rẻ chiếm khoảng 61% thị phần thì đến 2015 số lượng nguồn cung phân khúc này đã lên đến 80%. Tuy nhiên tính đến quý I/2016 con số này chỉ còn khoảng 38%. Hiện nhu cầu mua nhà phố giá rẻ chiếm đến 47% lượng cầu của toàn phân khúc, lượng cầu chỉ tăng chứ không giảm còn nguồn cung thì thâm hụt nhanh chóng kéo theo sự chênh lệch giữa giá bán thứ cấp và sơ cấp của phân khúc nhà phố.

Ngoài ra, Batdongsan.com.vn cũng thực hiện khảo sát về giá bán của hai phân khúc này, kết quả cho thấy có sự chênh lệch rất lớn giữa giá bán sơ cấp và giá bán thứ cấp trong quý vừa qua. Trong khi giá bán sơ cấp hiện tại của phân khúc biệt thự trung bình tầm 1.100 USD/m2 thì giá bán sơ cấp lại lên tới 3.100 USD/m2. So ra giá sơ cấp chỉ tăng thêm khoảng 1,3% so với giá bán năm 2015 nhưng tăng thêm đến 5% so với cùng thời điểm. Riêng với phân khúc nhà phố giá rẻ, nếu giá sơ cấp hiện ở mức 17-20 triệu/m2 thì giá bán thứ cấp đã tăng lên đến 25-30 triệu/m2. Sự chênh lệch giữa giá bán sơ cấp và thứ cấp phần nào phản ánh sự phát triển của phân khúc nhà phố nhất là nhà phố giá rẻ trong những năm gần đây. Còn việc nguồn cung phân khúc này có xu hướng sụt giảm chủ yếu đến từ sự hạn chế về quỹ đất xây dựng. Một số dự án giá rẻ đang được triển khai trên thị trường hiện nay tập trung chủ yếu ở khu Tây, rất ít dự án có giá tầm 1,7 tỷ được chào bán, nhiều dự án mới ra mắt đã được nhà đầu tư nhanh tay thâu tóm, đẩy sản phẩm khi đến tay người mua thực có giá cao hơn khá nhiều.

Trong năm 2016, Tp.HCM dự kiến sẽ còn khoảng 1.800-2.000 căn nhà phố, biệt thự mới được chào bán ra thị trường với sự tham gia của một số tên tuổi nổi bật như Park Riverside, Saroma Villas, Holm Residences, Nine South Estate, Saigon Pearl Villas…Nguồn cung mới này chủ yếu là phân khúc biệt thự và nhà phố trung – cao cấp, khối giá rẻ hầu như không có động thái nào mới ngoại trừ một số dự án từ năm 2015 vẫn đang tiếp tục chào bán. Thị trường sơ cấp khó tạo được biến động lớn nhưng thị trường thứ cấp sẽ tiếp tục ghi nhận sự chuyển biến về cả giao dịch và giá bán trong các quý tiếp theo.